近期房地产行业风声鹤唳，个别开发商债台高筑，开发商陷入债务危机，客观上给普通的购房者造成了一个窘境，即：在不买该开发商的房子与捡漏之间犹豫不决。

此时，购房人可在明确捡漏房的法律风险基础上做出利益衡量。目前此类房屋主要存在两个法律风险，包括已经支付相应价款，但是开发商无法交房；以及交房后不能取得房屋的产权证书。

造成以上无法交房的原因是多方面的，首先开发商将房屋价款挪作他用，致使房屋不能如期修建完毕，就会造成无法交房的后果；另外开发商的房产存在抵押或存在第三房债权人，一旦开发商涉诉被强制执行，购房者在开发商无法交房的情况下主张退款时，开发商也无执行款，严重损害购房者的合法权益，最终导致房钱两空。

针对开发商挪用购房款的情况，根据我国法律规定，购房者只要不存在违约行为，就可以要求开放商履行交房义务，或者解除合同，退房退款。但是如果要求继续履行交房义务，要求交房本身必须具有可履行性，即是开发商的房屋必须已经修建完毕，具备使用条件。否则，即使向法院起诉要求继续履行，也会因为实际上不具备可履行性被法院驳回诉讼请求。

而对于开放商将房产已经抵押或存在第三方债权人的情况，就需要面临如何与享有抵押权的银行或者第三方债权人进行对抗的问题。如购房人在法院查封之前签订合同并且已经全额支付房屋价款或者愿意全额支付，并且已经实际占有了房屋，仅因开发商的原因未能及时办理产权证书，购房人原则上享有取得房屋的优先权，即使法院查封了涉案房产，购房人仍可向法院提出执行异议，并要求开发商将房屋登记过户至购房人名下。但是在购房人已经支付购房款部分价款，但是开发商并没有交房的情况下，购房人则不能享有取得房屋的优先权。淘宝免单群

此外，如购房者所购房屋用于居住、名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的50%，此时购房人也享有优先权，包括优先于银行抵押权、建设工程优先受偿权等在内的其他权利。在开发商陷入危机的情况下，对享有居住利益的购房者比享有投资利益的其他购房者具有更高的优先权

以上思路用于如何取得房产，但如果购房人想要主张返还房屋价款，从理论上而言，只要符合解除合同的条件，那么开发商就应当将房屋价款退还购房人。但是实际上，在开发商陷入债务危机时，购房者往往知情时间较晚，在前期相关债权人已经主张过债权，因此开发商的清偿能力大打折扣。此时，即使胜诉也难以获得相应价款。

客观上，如果开发商积重难返，购房人确有人财两空的可能性。淘宝免单群

另外，如果已经入住，但是无法取得房产证也是另一风险。根据不动产的产权证的办理逻辑，在开发商给具体的购房人办理产权证之前，要先取得整个小区的产权证，初始登记到自己名下，也即大产权证。取得之后，再将归属于个体购房人的房屋分户登记于购房人。但如果开发商陷入债务危机，开发商会因为没有完成土地出让金税费等相关费用的缴纳（根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十四条的规定）及其他的原因，无法办理产权证。

对于已经陷入危机的房子是否可以购买的问题上，原则上建议不要在已经知晓开发商陷入危机的情况下购买相关房屋，但是如果用于投资购买房屋，且房屋的地段相对较好价值较高、房屋主体已大致完成的情况下，还是有能交房并过户的可能性的。

总而言之，购房者还是要充分考虑自身的经济状况以及评估相关的法律风险，维护好自己的合法权益。

作者：尤越

陕西韬达律师事务所